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du 19 décembre 2019  n°1139

 
 

 
 


 
 
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Recourir au contrat de prêt à usage

Lettre n° 1139 du 19 décembre 2019

Le prêt à usage, ou « commodat », consiste à prêter un bien à une personne physique (un particulier) ou morale (une entreprise) pendant une durée déterminée, dans des conditions définies par les parties. Les collectivités territoriales peuvent y trouver un intérêt pour encadrer des situations et projets patrimoniaux spécifiques.

Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi (art. 1875 du code civil). Ainsi, il permet au propriétaire d’un immeuble, d’un terrain, d’une parcelle de terre, d’un local, d’une maison, d’un appartement ou de tout autre bien immobilier de prêter celui-ci gracieusement pour son usage.
D’autres biens non immobiliers peuvent être concernés par le commodat. En effet, tout ce qui est inclus dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage, peut faire l’objet de cette convention (art. 1877 et 1878 du code civil). En contrepartie du prêt, le preneur qui emprunte le bien au propriétaire s’engage à l’entretenir et à assumer toutes les dépenses relatives à cet entretien, afin de le rendre dans le même état qu’il lui a été attribué, à l’exception des dégradations causées par un usage normal et répété sur la durée (art. 1884 du code civil). Relevons que si les plus importants travaux sont généralement à la charge du prêteur, une clause spécifique de la convention peut cependant déroger à cette règle et ainsi obliger le preneur à les prendre à sa charge. Le contrat de prêt à usage prend fin lorsque l’usage du bien cesse, ou à tout moment à la demande de l’une des parties. Attention, le prêt d’usage implique l’absence de rémunération, que ce soit en espèces, sous la forme de virement ou en nature, faute de quoi le contrat de prêt à usage serait automatiquement requalifié en un prêt ou un bail, par nature plutôt favorable au locataire.

Dans quels cas recourir à un contrat de prêt à usage ?
L’établissement d’un commodat répond à plusieurs cas de figure. Il peut par exemple permettre à un exploitant agricole d’utiliser temporairement un ou plusieurs parcelles de terrain communal et d’en assurer l’entretien. Il peut être judicieux de recourir à ce type de contrat pour promouvoir l’installation de jeunes agriculteurs qui ne disposent pas des moyens nécessaires pour acquérir des terres. Autre possibilité, conventionner la mise à disposition de petites parcelles foncières, inexploitables par la commune mais pouvant aisément être greffées aux parcelles mitoyennes pour en agrandir la surface, moyennant leur entretien (par exemple prêt d’usage d’espaces verts d’un lotissement aux jardins des maisons mitoyennes). Les collectivités peuvent également l’utiliser dans le cadre de prêt de locaux à des associations ou encore dans l’attente de la finalisation d’une vente immobilière. Pour les communes rurales qui souhaitent maintenir une station essence sur leur territoire, le prêt à usage peut par exemple encadrer la mise à disposition gratuite par une société pétrolière des cuves accessoires à un contrat de distribution d’essence.
A noter : à titre privé, le commodat permet de régulariser l’occupation gratuite d’un bien d’une personne décédée par l’un des descendants ou héritiers.

Les avantages du prêt à usage
Le contrat de commodat offre divers avantages pour les deux parties : la clarification de la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier au profit d’une personne tierce qui en profite librement, une souplesse d’utilisation, une liberté d’action pour le propriétaire, la gratuité pour l’emprunteur, la garantie d’exploiter et entretenir un bien désaffecté, un contrat qui peut prendre une forme orale ou écrite - cette dernière étant préférable pour formaliser les modalités de prêt et notamment la durée du contrat et l’état du bien ; dans ce cas, le contrat doit préciser le nom du bénéficiaire du prêt (le commodat est un droit personnel non transmissible), la nature du bien prêté et la durée prévue, la contrepartie du prêt, soit au minimum l’entretien courant du bien, mais aussi éventuellement des travaux d’aménagement ou de réfection, l'évaluation du bien et l’enregistrement auprès de l’administration fiscale pour lui reconnaître la qualification de prêt à usage. Enfin, le propriétaire-prêteur est en droit d’exiger de la part du preneur une caution ou, plus communément, une assurance. L’emprunteur a également des obligations : entretenir le bien et prendre en charge les frais inhérents, payer la taxe d’habitation et rembourser éventuellement la taxe foncière si notifié au contrat, son recouvrement revenant au propriétaire dans le cas contraire, et restituer le bien en l’état, l’emprunteur étant reconnu responsable en cas de dégradation.

L’échéance du prêt à usage
Un prêt à usage ne prévoit pas obligatoirement de durée. Plusieurs cas de figure se présentent : si le contrat de commodat dispose d’une date d’expiration, le preneur s’engage à restituer l’objet du contrat au propriétaire sans aucune nécessité de se livrer à un formalisme quelconque ; aucune demande de congé n’est nécessaire, contrairement aux baux. Si aucune date de fin n’est prévue à l’avance, le principe de la tacite reconduction s’applique ; un délai de préavis de six mois est alors légalement obligatoire si une partie souhaite mettre fin au commodat. Enfin, faute de durée arrêtée du prêt à usage lors de la conclusion du contrat, ou en l’absence d’écrit, le propriétaire du bien prêté est en droit de le récupérer à l’emprunteur sans aucune motivation ni justification, sur la base d’une simple demande faite à son preneur ; aucun congé n’a besoin d’être délivré.

Marie Boulet

le 19 décembre 2019 - n°1139 de Techniques Aménagement Développement Durable

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